“双万”城市住房租赁市场冷热不均 保障性租赁住房入市变局来临
2024年01月19日阅读数量91538
（原标题：“双万”城市住房租赁市场冷热不均 保障性租赁住房入市变局来临）
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1月17日，国家统计局发布2023年12月份的70城房价数据，各线城市二手住宅销售价格环比下降、同比降幅扩大，二手房也更加难卖。
一线城市房价是风向标。从环比看，2023年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点，从同比看，同期，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
2023年，房价起落也传导至租赁市场。根据中指研究院发布的报告，2023年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.3%。21世纪经济报道记者统计15座“双万”城市即GDP过万亿、人口过千万的城市的租赁价格指数发现，2023年12月，仅有上海一座城市的样本平均租金环比上涨，同期，9座城市样本平均租金同比上涨，6座城市同比下跌，说明大多数“双万”城市的租赁市场在2023年底仍然趋冷。
21世纪经济报道记者走访发现，随着房市持续低迷，不少房东开始“卷”起来，包括降低租金、改善设施，但收效甚微，全年无空房的时期一去不复返。商品房租赁市场趋冷的原因首先是整体房价下行趋势的传导，此外，保租房、公租房等保障性租赁住房入市，对部分头部“双万”城市租赁市场带来明显影响。
区域租赁表现不一
1月14日，21世纪经济报道记者来到杭州未来科技城，这里是杭州热门的板块，因为靠近阿里巴巴总部，吸引了众多年轻人前来工作。在一处回迁房小区门口，记者发现，不少手拿写着“房东直租”纸板的居民聚在一起。
房东陶杰告诉21世纪经济报道记者，她手头有4~5套房子可以出租，正在积极寻找租客，“现在租房价格便宜，年后可能会贵一些”。正在谈话间，又有3位房东聚集过来推荐房子，积极要求加微信，表示后续可以随时询价和谈租金。
陶杰给出的出租价格是二室一厅的房子每月租金4300元左右，三室一厅的房子每月租金5500元左右，但只要愿意租，价格空间还可以商量。
不只小区门口，在未来科技城核心区的创景路地铁站内，也可以看到几位举着“房东直租”牌子的居民。在冬季租房淡季，房东似乎更急于把手中的空房租出去。
根据中指研究院公布的租赁数据，在“双万”城市中，杭州2023年12月的样本平均租金仅次于北京、深圳、上海，排在第四，为55元每平方米每月。
不过，随着杭州房产市场的下行，杭州的租金也基本到顶。2023年，杭州全年的房租水平基本保持了一个相当稳定的状态，不过进入下半年后降幅明显。杨文在杭州租房已超过两年。他告诉21世纪经济报道记者，前两年房东总是催着涨房租，这一情况在2023年减少了很多。
房东郭怡居住在临平区，前年搬入新家后出租了之前的房子，同时手中还有另一套房子也在出租。她告诉21世纪经济报道记者，杭州这两年租金基本持平状态。
在另一座“双万”城市武汉，房屋租赁价格整体比较平稳，没有大涨也没有明显降幅。
武汉当地的房产中介姜语告诉21世纪经济报道记者，武汉这几年商品房的价格还在逐渐小幅上涨，房价行情不好的大趋势对武汉租赁市场的影响很小，“主要原因是武汉租房群体大部分是刚毕业的大学生，武汉高校众多，每年都有百万量级的大学生涌入社会，大部分会选择租房。”
在一些头部“双万”城市，住房租赁市场的变化更加复杂。从中指研究院统计数据看，2023年，北京样本平均租金涨幅不大，全年同比基本保持正增长趋势；深圳的平均租金变动明显体现了季节性特征，一季度城市平均租金同比下降，随后二、三季度明显回升，环比、同比均呈正增长，进入四季度环比微降；上海的样本平均租金经历了几次波动，但第四季度保持同比、环比“双增长”。
有网友在社交媒体分享在上海杨浦区靠近五角场附近的租房经历，表示通过租房平台年底优惠券，2024年自己的年租金补贴了1000元，往年租金还会略微上涨，今年则与上年持平。
在“双万”城市，哪些人群是租房的主流人群？
杭州商品房的主要租客是来此就业的外地人或大学生。杭州的房东郭怡表示，虽然最近房价下降了，但并不是所有人都买得起房，对于刚来杭州的人或是刚毕业的大学生来说，租房仍然是他们的第一选择。
高校周边是武汉租房的热门区域。“高校周边的房源不愁租客和租金，单价在2000元以下，在热门的月份，租金甚至可以略微上涨。”姜语说。一些商务写字楼或产业园附近的租客主要是外来工作者，对住房品质要求更高，能接受的小套间租金价格在3500元左右，但姜语对接的主流租客还是刚毕业的大学生。
在杭州工作的杨文也表示，最初刚开始租房时更愿意选择学校附近的房子，“一开始想法很简单，想离学校近一点，但是后来发现大错特错，现在看来租房最重要的是减少通勤时间，希望搬到离公司更近的地方。”
杨文对于房租的接受范围随着个人收入水平变化，“没毕业之前，我每月收入4000元左右，选择每月租金1700元的房间，工作后更能在自己的能力范围之内选择更高品质的住房，预计可接受的价格范围在2000~2800元。”
保障性租赁住房快速入市
聚焦“双万”城市看住房租赁市场，背后潜在的逻辑是一个城市租赁市场的变化与城市经济发展水平和人口情况息息相关。
人口是关键的因素，对于武汉和杭州来说，前者作为最具代表性的大学城，后者作为近些年发展较快的电商之都，持续吸引外来人口，需求支撑供给，因此这类城市房租市场不会有明显下滑表现。
杭州作为“电商之都”，近几年来不断吸引外来人员，从最初的“抢人”大战引进各类劳动者，目前杭州正在积极建设各类保障性租赁住房。浙江省住建厅党组书记、厅长应柏平在1月初的全省住房和城乡建设工作会议上表示，浙江加快构建配租型（公租房、保障性租赁住房）和配售型保障性住房为主体的住房保障体系。2024年全年开工筹集公租房5000套以上，建设筹集保障性租赁住房20万套（间）。
姜语还未感受到保障性租赁住房对武汉租赁市场的影响。不过，湖北当地的建设规划已经公布，1月初，湖北省住建厅2024年住房和城乡建设工作会议提出，2024年，湖北计划筹集配租型保障性住房6.9万套，建设配售型保障性住房3000套。
对于北京、上海、深圳等“双万”城市而言，保租房、公租房等保障性租赁住房已经部分投入使用，未来的供应力度还会加大，到2025年将有大量此类住房入市。
一位在上海做了5年房产工作的网友分享，以往上海大部分房东每年租金都会上涨3%―5%，宁愿房子空置也不愿降价出租，但现在市场行情明显变化，上海市政府支持保障性租赁住房建设，这些住房的租金低于市场价格且配套完善，明显会给商品房租赁带来影响。
根据《上海市住房发展“十四五”规划》，到“十四五”期末，上海将累计建设筹措保障性租赁住房达60万套（间）、形成供应40万套（间）左右，全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，跑出保障性租赁住房的发展加速度。
整体来看，北上广深四个一线城市在“十四五”期间计划筹建超200万套保障性租赁住房，北京、上海、广州分别计划筹建新增40万、47万、60万套保障性租赁住房，深圳至少计划新建40万套保障性租赁住房。
为了达成这一目标，各地政府正在采取多种方式增加住房供应，包括鼓励多方参与和引导多主体投资，也诞生了很多新的模式，例如上海的筹建保租房来源包括新建、产业园配套、纳管和空置存量筹集等。
上海不仅明确了建设数量，还进行保租房体系建设的探索。1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REITs正式在上交所上市，募集规模30.50亿元，是市场上发行规模最大的保租房REITs。
这背后与地方土地财政转型也有关，以往租售同权、共有产权逐渐转为租售并举，地方政府土地出让的收入逐渐开始转移为房租和税收，也探索盘活租赁住房资产。
可以预见，保租房对未来商品房的出租市场冲击是巨大的，保租房政策出台不到三年，初期建设使用的保租房基本上集中在北上广深四个一线城市，对商品房租赁市场的影响也最明显。
长远来看，人口永远是城市最核心的竞争力，2023年15个“双万”城市的住房租赁价格变化也与城市吸引人口的变化明显相关，一些具有高校毕业生、产业集聚优势的城市例如武汉、杭州的房屋租金会更加稳定，而一些产业发展略微放缓的城市或许会面临租赁市场更多的寒冬。（应受访者要求，陶杰、杨文、郭怡、姜语为化名）
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